Lakásvásárlás és bankkölcsön

Kapcsolódó oldalak:

Haszonélvezet alapítás

Haszonélvezeti jog értéke

Tulajdoni lap és széljegy

Ingatlan utáni adózás

Lakás illetéke

Függőben tartás

Ajándék illetéke

Ingatlanvásárlás és bankkölcsön

Közismert, milyen tortúrát jelentet a lakásvásárlás, ha „bankhitellel” kell kiegészíteni az önerőt.

Rögtön az elején pontosítanunk kell: az ingatlanvásárláshoz nyújtott banki pénzek esetében kifejezetten kölcsönről van szó, de a napi gyakorlatban a bankok is „hitelként” emlegetik az általuk nyújtott kölcsönt. /A hitel rendelkezésre tartást, míg a kölcsön rendelkezésre bocsátást jelent. Azaz az előbbi esetben „készenlétben” van a pénz, az utóbbiban eleve oda is kerül kölcsönvevőhöz. /

Az ingatlan-adásvételi szerződések azért olyan bonyolultak mert - a vevő pénztelensége miatti kényszerből - többszereplős ügyletek (eladó, vevő, bank).

Ha a vevő nem képes azonnal rendezni a vásárlandó ingatlan teljes árát csak annak egy részét, az eladó reakciója logikus: nem mond le tulajdonjogáról, de jelezve, hogy komolyan gondolja az ügyletet: a tulajdonjoga fenntartásával / függőben tartással / történő eladás tényének földhivatali bejegyzéséhez hozzájárul (1).

A tulajdonjog fenntartásával történő eladás: tény, de még nem jog. Mindössze arra szolgál, hogy ugyanazon ingatlan ismételt (újabb vevőnek történő) eladásának elejét vegye. / Ki is venne olyan lakást, amit már egyszer eladtak?! / A függőben tartás funkciója hasonló, de utóbbi esetben az adásvételt más jog, tény, teher, adat sem "előzheti be"utóbb a teljes vételár kifizetéséig terjedő időben.

Ahhoz, hogy a vevő tulajdonjogot szerezzen, fizetnie kell. Ha pénze nincs, jöhet a bank.

A bank – érthető okokból – komoly listával készül az adásvételre: saját feltételeinek felsorolásával. Külön formanyomtatványán (banki követelménylista) instruálja a vevőt és az ügyvédet, hogy mely elvárásait szeretné viszontlátni az adásvételi szerződésben, és a kölcsön folyósításáról rendelkező közjegyzői okiratban. A banki instrukció nem puszta jó tanács. Épp ellenkezőleg: ellentmondást nem tűrő diktátum. Lehet rajta duzzogni, de azzal nem lesz meg a lakás...

Azért kell meghajolni a bank akarata előtt vevőnek, eladónak, ügyvédnek, mert ha nem tesznek eleget a banki követelménylistának, nincs pénz. Ilyen egyszerű ez.

A bank elvárja, hogy akinek pénzt ad legyen máris tulajdonos, hogy aztán a (z új) tulajdonos ingatlanát terhelhesse jelzálogával. Az eladó pedig csak akkor adná ki kezéből az ingatlanát, ha megkapta a pénzét.

A fenti probléma (pénz-tulajdonjog átadásának hozzávetőleges egyidejűsége) „megoldását” többnyire a banki hitelígérvény (kötelezettségvállaló nyilatkozat) intézménye biztosítja, sejthetően a banknak kedvezve. A bank a hitelígérvényben arról nyilatkozik, hogy a vevővel kötött kölcsönszerződése alapján kifizeti a vételárat a vevő nevében az eladó javára.

Az eladó erre a nyilatkozatra – bár még pénzt nem látott – már kész hozzájárulni a vevő tulajdonszerzéséhez, amelyet tulajdonjog lemondó nyilatkozat (tulajdonjog bejegyzési engedély) formájában tesz meg. A bank alltalában a lemondó nyilatkozat birtokában intézi az utalást, azaz tulajdonképp utólag fizet. ( Olykor viszont csak a vételár megfizetését követően kéri be a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez hozzájáruló eladói nyilatkozatot. )

A valóságban tehát sosem egyszerre történik a pénzkifizetés, és az ingatlan tulajdonjogának megszerzése, egyrészt azért mert a tulajdonjog a földhivatali bejegyzéssel keletkezik, amely bejegyzés elve időigényes másrészt, a (z adásvételi) szerződésnek csak egyik oldala a szándék, a másik viszont a teljesítés. Minthogy a kölcsönből finanszírozott ügyleteket a bank hozza mozgásba a pénzével, szinte tetszőlegesen diktálhatja feltételeit, minden számára fontos okiratot beszereztet, és többnyire csak azután fizet.

Dr. Tokár Tamás

ügyvéd

Itt is is találhat még Önt is érintő érdekes olvasnivalóthttp://jogpont.blog.hu/

Megjegyzés:

(1) A másik – praktikusabb és olcsóbb - megoldás a fentiek szerint „halasztott” adásvételre az 1997. évi CXLI. (az ingatlan-nyilvántartásról szóló) törvény 47/A§ (1) b) pontja szerinti függőben tartás. Utóbbi esetben az eladó eleve azt kéri, hogy a vevő tulajdonjogát jegyezzék be, ám ezen beadványa elintézésének függőben tartását is kéri egyúttal a földhivataltól. A földhivatal ilyenkor nyilvántartásba veszi az adásvételi szerződést, de nem intézi, illetve bírálja el, hanem „sorban álló” tételként kezeli. Éppen ebből a szempontból praktikusabb intézmény a tulajdonjog fenntartásánál: függőben tartás során „elintézetlen” folyamatban lévő ügy „áll sorban”, így minden – az adott ingatlanra nézve - újonnan érkező beadványnak (végrehajtás, jelzálog stb., tehát nem csak újabb adásvétel) ki kell várnia a függőben tartás lejártát illetve feloldását (a beadvány elintézését) így azok nem „előzhetik be” az adásvételt. A függőben tartás ideje – maximum 6 hónap – alatt az eladó hozzájáruló nyilatkozatot adhat ki, amennyiben megkapta a vételárat. Minthogy a függőben tartás és az ahhoz tartozó tulajdonjog bejegyzés egy eljárásnak minősül (1x 6.600. Ft ingatlan-nyilvántartási díj), annak elbírálása is „egy sorban” történik, így a tulajdonjog bejegyzésére irányuló hozzájáruló nyilatkozat elbírálásakor sem léphet a bejegyzés elé zálog- illetve végrehajtási jog.

Amennyiben kérdése van, vagy időpontot szeretne kérni, az alábbi űrlap kitöltésével vegy fel velem a kapcsolatot.


Nyomtatás